Skal du kjøpe eller selge bolig, møter du garantert begrepet "tilstandsgrad". Her er hva TG0 til TG3 faktisk betyr, hvilke avvik som er dyrest, og hva selve rapporten koster.
Ny standard fra 1. juli 2026
Fra og med 1. juli 2026 gjelder en oppdatert standard for tilstandsrapporter ved boligsalg: NS 3600:2025. Den stiller strengere krav til hvordan avvik beskrives, blant annet skal årsak og konsekvens vurderes for alle bygningsdeler som får TG2 eller TG3, slik at kjøperen får et mer detaljert bilde av hva avviket faktisk betyr.
Tilstandsgrad-skalaen (TG0 til TG3)
| Grad | Betydning |
|---|---|
| TG0 | Ingen avvik: tilnærmet nytt, ingen tegn til slitasje |
| TG1 | Mindre eller moderate avvik: normal bruksslitasje, ingen strakstiltak nødvendig |
| TG2 | Vesentlige avvik: betydelig slitasje eller skade, tiltak bør påregnes innen få år |
| TG3 | Store eller alvorlige avvik: funksjonssvikt, krever utbedring raskt eller umiddelbart |
| TGiU | Ikke undersøkt: bygningsdelen var ikke tilgjengelig for inspeksjon |
Viktig å vite: TG2 er svært vanlig, også i godt vedlikeholdte boliger. De færreste bruktboliger er helt uten TG2-punkter. Det betyr ikke automatisk at noe må skiftes umiddelbart, men at det bør følges med på.
Hvilke bygningsdeler er dyrest å ha avvik på?
Ikke alle TG2/TG3-funn koster like mye å utbedre. Disse områdene bør du lese ekstra grundig, siden de historisk er dyrest:
- Bad og våtrom
- Elektrisk anlegg
- Drenering
- Røropplegg
- Taktekking
Et TG2 på kjøkkeninnredning er sjelden dramatisk. Et TG2 på baderomsmembranen er en helt annen sak økonomisk.
Hva sier loven? Avhendingslova og opplysningsplikt
Endringene i avhendingslova fra januar 2022 skjerpet selgers opplysningsplikt betydelig:
- Selger er ansvarlig for udokumenterte feil og mangler som overstiger 10 000 kroner, i inntil fem år etter salget
- Boliger kan ikke lenger selges "som den er" med generelle forbehold som reell beskyttelse for selger
- For bygningsdeler som får TG3, skal rapporten inkludere et sjablonmessig kostnadsanslag for utbedring
Dette har gjort tilstandsrapporten til praktisk talt en forutsetning for et trygt boligsalg, selv om den formelt ikke er lovpålagt.
Hva koster de ulike rapporttypene?
| Type | Innhold | Pris |
|---|---|---|
| Enkel verdivurdering | Kun prisanslag, ingen teknisk gjennomgang | 2 000 til 5 000 kr |
| Verditakst | Mer grundig verdivurdering, fortsatt ikke teknisk | 5 000 til 8 000 kr |
| Tilstandsrapport (NS 3600) | Full teknisk gjennomgang, brukes ved boligsalg | 7 000 til 25 000 kr |
Regnestykket: hvorfor rapporten er billig forsikring
Sammenlign kostnaden for rapporten med alternativet: dukker det opp en skjult feil etter salget som ikke ble oppdaget eller opplyst om, kan juridisk bistand og utbedring fort koste 50 000 til 200 000 kroner. En tilstandsrapport til 7 000 til 25 000 kroner er billig forsikring mot akkurat denne risikoen, for begge parter.
Praktiske råd
Som kjøper:
- Vurder totalprisen opp mot forventede reparasjonskostnader på TG2/TG3-punkter
- Hent inn et uavhengig tilbud fra fagfolk før du legger inn bud hvis rapporten viser TG2/TG3 på bad, elektrisk eller drenering
- Les takstmannens forklaringer, ikke bare selve tallkoden. Konteksten betyr mye
Som selger:
- Utbedre enkle TG2-avvik før visning der det er mulig (tette sprekker, feste løse deler)
- Samle dokumentasjon på utført arbeid underveis. Manglende dokumentasjon kan gi TG2 selv om jobben faktisk er gjort riktig
- Bestill rapporten i god tid (2 til 3 uker) før salgsstart, slik at du rekker å rette opp i det som er praktisk mulig
Skal du sjekke radonnivået samtidig? Se vår guide til grenseverdier, måling og tiltak.
Ofte stilte spørsmål
- Er tilstandsrapport lovpålagt ved boligsalg?
- Nei, men den er i praksis en forutsetning. Forbrukerrådet har omtalt det å kjøpe bolig uten tilstandsrapport som "sjansespill".
- Betyr TG2 at jeg må skifte bygningsdelen med en gang?
- Nei. TG2 betyr at tiltak bør påregnes i løpet av de nærmeste årene, ikke at det haster.
- Hva er forskjellen på TG3 og TGiU?
- TG3 betyr et påvist, alvorlig avvik. TGiU betyr at bygningsdelen ikke kunne undersøkes i det hele tatt, tilstanden er rett og slett ukjent.
- Hvem betaler for tilstandsrapporten?
- Normalt selger, som en del av forberedelsene til salget.
- Hva er nytt med NS 3600:2025?
- Standarden som gjelder fra 1. juli 2026 krever mer detaljert forklaring av årsak og konsekvens for TG2/TG3-funn, og bruker nå totalt bruksareal (BRA) i stedet for den tidligere P-rom/S-rom-inndelingen.
Kilder: NS 3600:2025 (Norsk Standard), forskrift til avhendingslova, Forbrukerrådet (juni/juli 2026).